北九州市 | 八幡東区｜不動産売買｜不動産賃貸

売却物件募集

トップページ＞
売却物件募集

不動産売却の流れ

1．物件調査・価格査定

まず最初に、その物件の面積や所有関係がどのようになっているかを調査します。必要に応じて、登記済権利証や建物図面等を確認させて頂きます。次に、近隣類似物件の取引事例や公に公開されている地価、また建物の仕様等を調査し、具体的にその物件の価格の査定を行います。

2．媒介契約

1．の価格査定を参考に、売却を決断されたら、次に弊社へ売却を依頼する媒介契約を締結して頂きます。媒介契約とは、売主様が不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。

●専属専任媒介契約
仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
●専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、依頼した不動産会社を通すことなく契約することができます。
●一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、依頼した不動産会社を通すことなく契約することができます。
どのタイプの媒介契約にするかは、お客様とお打合せの上、決定します。また、媒介契約締結時に、売却価格も決定します。

3．売却活動

●オープンハウスの開催
既に退去されている物件に限らず、お客様がお住まいの物件でも可能な限りオープンハウスを行います。やはり、その物件を見て頂くのが一番です。
●インターネット上へ物件内容を登録
現在、不動産物件情報サイトは、数多くあります。その中でも、アットホームウェブやふれんず等の大手サイトに登録します。もちろん、弊社ウェブサイトにも掲載します。
●新聞折込チラシ
その物件の近隣を中心に、購買数の多い一般紙に折込チラシを行います。
●ポスティングチラシの配布
その物件の近隣にある公営住宅や民間賃貸物件にポスティングチラシを投函します。
●弊社購入希望登録者へのマッチング
現在弊社には、新築や中古物件、また投資用物件など様々なタイプの物件購入希望者が、100件以上登録されています。その方々に情報を公開し、マッチングを行います。弊社では以上のような営業活動を行い、一日でも早く売却実現を達成します。また、基本的にはこれらの活動費用は弊社にて全額負担します。
（但し、特別な営業活動をご希望される場合は、費用が発生する場合もあります）

4．不動産売買契約

購入希望者が見つかったら「買付証明書」（購入申込書など別の名称の場合もあります）という書面を売主様宛に提示して頂きます。買付証明書には、購入希望価格、代金の支払い条件、引渡し希望日など、購入希望者の基本的な希望条件が記載されています。
売主様には、購入希望者が提示した条件を確認して、具体的な交渉に入るかを決めます。その後の交渉は、すべて弊社にて行います。詳細が決定したら、不動産売買契約を締結します。その際に不動産売買契約書に売主様・買主様の双方に調印して頂くのですが、その書式は、弊社が加盟しています、社団法人　福岡県宅地建物取引業協会が推奨する書式もしくは、その物件に合わせた弊社独自の書式を使用致します。もちろん、事前に内容をご説明しご納得の上、契約を締結します。売買契約締結時には買主様から手付金を受領します。通常は、価格の10～20％以内の金額に設定されます。また、売買契約締結時に弊社への仲介手数料の半金をお支払いいただきます。

5．引渡しまでの準備

引渡しまでには、様々な準備をしなければなりません。もちろんお引越しもその中の一つです。それ以外にも、準備すべきことが幾つかあります。
●所有権移転登記の準備
一般的に登記申請は司法書士に委任します。その際に必要な書類として、印鑑証明書や住民票・戸籍の附表等があり、司法書士から指示があります。また、登記識別情報または登記済権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となりますので、早めの手続きが必要です。この、所有権移転登記に係る費用は、一般的には買主様の負担になります。
●抵当権の抹消の準備
購入時に住宅ローンを利用されている方は、抵当権が設定されていますので、住宅ローンを借りている金融機関に、ローンの全額返済の申込みをします。金融機関によって違いはありますが、その手続きに10営業日前後かかる場合もありますので、早めの手続きが必要です。その場合、繰上返済手数料を金融機関に支払います。また、一般的には抵当権抹消の登記も司法書士に委任します。
●土地の測量や境界確認
土地や一戸建等を売却する場合は、隣地との境界を明示しなければなりません。境界が不明の場合は、土地家屋調査士に測量を依頼します。
●現地確認
原則として引渡しまでに、売主様と買主様が立ち会って、現地の確認をします。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっているときはその確認など、売買契約締結時に約束した事項について、確認します。
●引越し
引渡しまでに引越しを済ませるのが原則です。什器・備品等の付帯設備の引渡し条件をしっかりと確認した上で、買主様に物件を確実に引き渡せるよう準備をします。また、ガス・水道・電気等の公共料金の精算や、電話の移設手続きやインターネットの変更手続きなども行います。

6．残代金の受取り及び物件の引渡し

一般的に、売主による所有権の移転と物件の引渡し義務と、買い主による残代金を支払う義務は同時に履行します。
●残代金の受取りと所有権移転登記
まず、買主から売主へ、残代金を支払います。買主が住宅ローンを利用する場合は、ここで融資実行となります。残代金を受け取ったら、売主は買主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します。また、売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。
●公租公課・管理費等の精算
公租公課（固定資産税と都市計画税）、管理費などについては、引渡し日の前日までを売主の負担、引渡し日以降を買主の負担として、日割り精算するのが一般的です。買主から精算金を受け取ったら領収書を受け渡します。
●その他必要書類等の引渡し
実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を売主から買主へ引渡します。
●諸費用の支払い
残代金の受取り及び引渡しが完了したら、諸費用の支払いをします。銀行への繰上返済手数料や司法書士への登記費用等です。また、弊社への仲介手数料の残金もその時点でお支払い頂きます。

北九州市｜八幡東区｜不動産売買｜不動産賃貸 |株式会社エムレック